LOGEMENTS SOCIAUX COMPÉTITIFS : MOBILISATION DU BÂTI VACANT

Programme municipal pour Toulouse 2026

📋 PRÉSENTATION DU PROJET

Introduction

De nombreux locaux sont actuellement vacants ou insuffisamment exploités à Toulouse : garages désaffectés, étages vides au-dessus des commerces, anciens locaux artisanaux, bureaux fermés. Ces espaces restent inutilisés alors que la ville connaît une crise du logement sans précédent :

5 000 sans-abri sur le territoire
110 000 étudiants pour seulement 11 020 places CROUS
Délai d’attente de 12 à 36 mois pour un logement social
Taux de vacance de 10% (4 500 logements vides)
Loyers privés inaccessibles : 450-670 €/mois pour un studio de 15 m²

Notre solution : rénovation rapide et économique de ces locaux en micro-logements décents, loués à 250 €/mois – 44% moins cher que le marché privé, sans subvention d’exploitation nécessaire.

🏗️ RÉNOVATION

Normes et standards de qualité

Les logements créés respecteront les critères légaux de décence (décret du 29 juillet 2023) et excéderont largement la norme minimale :

Surface minimale légale : 9 m²
Notre standard : 15 m² minimum (66% au-dessus de la norme)

Équipements obligatoires :

Lit/chambre séparé(e)
Salle d’eau complète (douche + lavabo)
WC individuel
Kitchenette équipée (plaques, réfrigérateur, évier)
Bureau/espace de travail
Fenêtre(s) pour lumière naturelle et ventilation
Chauffage et isolation thermique/phonique
Installation électrique aux normes NF C 15-100
VMC (ventilation mécanique contrôlée)

Coût de rénovation et faisabilité

Coût moyen par logement : 21 000 € (transformation complète)

Comparatif :

Logement social neuf (même surface) : 37 500 €
Économie réalisée : 16 500 € par logement (44%)

Locaux cibles prioritaires :

Garages inoccupés (priorité : surélévation possible)
Étages vides au-dessus de commerces (centre-ville)
Locaux commerciaux vacants
Bureaux fermés (décret du 16 juin 2025 facilite les transformations)
Locaux artisanaux désaffectés
Bâtiments publics inutilisés

Délai de transformation : 2-3 mois par logement (une fois autorisations obtenues)

🏢 CONSTRUCTION

Stratégie de mobilisation du bâti

Approche volontariste associant Mairie et propriétaires :

Phase 1 : Audit et prospection (Mois 1-3)

Cartographie exhaustive des locaux vacants (cadastre, impôts, visites terrain)
Classement par faisabilité technique (hauteur, structure, accès)
Prospection directe des propriétaires privés
Identification des bâtiments publics convertibles

Phase 2 : Partenariat public-privé (Mois 3-12)

Pour les propriétaires privés :

Subvention municipale : 50% du coût de transformation (10 500 € par logement)
Exonération de taxe foncière : 5 ans (économie ~400 €/an)
Gestion locative déléguée (zéro souci)
Garantie de loyer par la Mairie (paiement assuré)

Pour les locaux publics :

Réaménagement direct par la collectivité
Partenariat avec le CROUS, associations d’aide sociale

Phase 3 : Récupération des logements sociaux détournés (Continu)

Renforcement des contrôles contre la fraude Airbnb dans le parc social
Saisie systématique du juge (tribunal judiciaire, référé) pour :

Nullité du bail
Amende civile jusqu’à 50 000 €
Expulsion du locataire fraudeur

Réquisition préfectorale des logements vacants post-expulsion (demande formelle au Préfet, accord du Maire)
Réattribution rapide par les bailleurs sociaux aux publics prioritaires

Objectif quantifié

Programme pilote : 200 logements sur 3 ans (2026-2028)

Année	Logements créés	Investissement public	Investissement total
2026	500
2027	1250
2028	1250
TOTAL	3000	31 500 000 €	63 000 000 €

Financement public :

Budgets municipaux d’investissement (logement/cadre de vie)
Appels d’offres européens (FEDER)
Partenariat Région Occitanie
Contributions bailleurs sociaux

🏘️ OCCUPATION

Publics prioritaires

Ordre de priorité pour l’attribution :

Personnes sans-abri (avec accompagnement social)
Étudiants boursiers et allocataires APL
Travailleurs précaires (contrats courts, salaires < SMIC)
Familles monoparentales (pour les logements familial)

Critères d’accès

Revenus maximums (au-delà = accès au marché privé) :

Personne seule : 1 200 €/mois
Couple : 1 800 €/mois
Famille : 2 500 €/mois
Étudiant(e) : sans limite de revenu parental (car priorité logement étudiant)

Modalités d’attribution

Pour les logements permanents :

Bail de 1 an renouvelable
Attribution par commission mixte (Mairie, bailleurs, associations)
Accompagnement social renforcé (maraude, aide administrative, insertion)

Pour les « logements d’urgence de rentrée scolaire » (logements sociaux récupérés) :

Bails courts : septembre-juin (calendrier scolaire)
Attribution prioritaire aux étudiants sans solution
Possibilité de renouvellement si situation inchangée
Flexibilité pour accueillir familles en difficulté temporaire

Gestion locative et accompagnement

Gestion déléguée à un organisme agréé (HLM, association) pour transparence et professionnalisme
Services à proximité : espaces communs (buanderie, Wi-Fi, salle de convivialité)
Accompagnement social pour publics fragiles (sans-abri notamment)
Mixité intentionnelle des profils pour éviter ghettoïsation
Espaces verts et aménagement urbain de qualité (contre stigmatisation)

💰 PRIX LOCATIF

Tarif proposé : 250 €/mois

Justification économique :

Élément	Montant
Coût de transformation	21 000 €
Mensualité d’emprunt (20 ans, 3%)	116 €
Charges d’exploitation (15%)	21 €
Loyer d’équilibre minimal	137 €/mois
Loyer proposé	250 €/mois
Excédent annuel par logement	+1 356 €

Comparatif de marché à Toulouse

Offre	Loyer mensuel
Marché privé (15 m²)	450-670 €
CROUS (chambre standard)	217 €
Notre projet	250 €
Économie vs marché privé	-45%

Avantages du prix proposé

✅ Accessible : à peine plus cher que les CROUS, mais avec équipements complets et autonomie (kitchenette, sdb privative)

✅ Viable économiquement : aucune subvention d’exploitation nécessaire ; le projet s’autofinance

✅ Rentable pour la collectivité : 200 logements génèrent 271 156 €/an d’excédent → retour sur investissement en 7,7 ans

✅ Juste : 250 €/mois correspond aux revenus d’un(e) étudiant(e) boursier(e) ou d’un travailleur précaire (< 30% de revenu brut)

Modalités de paiement

Loyer tout compris : chauffage, eau, électricité, télécommunications de base inclus
Dépôt de garantie : 500 € (remboursable)
Sans frais d’agence (gestion directe par organisme agréé)
Aides possibles : APL, ALS pour les étudiants et revenus < seuil

📊 IMPACT ET CHIFFRES CLÉS

Créations et réductions

À l’horizon 2028 (200 logements) :

Indicateur	Résultat
Logements créés	3000
Personnes relogées	3500-6000
Sans-abri accueillis	500-750
Étudiants logés	1 000-1250
Investissement public	31.5 M€
Coût par logement (public)	10 500 €
Économie vs construction neuve	30 M€

Dynamique urbaine

Valorisation du centre-ville : transformation d’espaces vacants/dégradés
Revitalisation commerciale : jeunes résidents renforcent attractivité
Lutte contre l’abandon urbain : occupation active du foncier
Équité sociale : accès au logement pour les plus précaires

🎯 ENGAGEMENT CANDIDAT PIERRE PEZZIN

Promesses concrètes

🔹 Diagnostic urbain complet des locaux vacants dans les premiers 100 jours

🔹 Lancement du programme pilote (500 logements minimum) avant fin 2026

🔹 Mise en place du partenariat public-privé avec incitations claires pour propriétaires

🔹 Renforcement des contrôles contre la fraude Airbnb dans le parc social

🔹 Déclinaison locale de la loi du 16 juin 2025 (utilisation des dérogations PLU)

🔹 Transparence budgétaire : rapports annuels sur réalisations et financements

Valeurs du projet

Pragmatisme : solution rapide, économique, testée en France (tiny houses, transformations bureaux)
Équité : priorité aux sans-abri et étudiants, populations invisibilisées
Durabilité : autofinancé, viable long terme, créateur de richesse pour la collectivité
Innovation : détournement créatif du droit (loi 2025) et des ressources existantes
Inclusivité : mixité des profils, accompagnement social, espaces communs intégrateurs

❓ FAQ

Q : 15 m², n’est-ce pas trop petit ?

R : Non. C’est 66% au-dessus de la norme légale (9 m²). Les CROUS proposent des chambres de 9-12 m². Notre standard de 15 m² avec kitchenette et sdb privative offre bien plus d’autonomie et de confort. C’est la taille standard des tiny houses sociales en France.

Q : La Mairie peut-elle vraiment « réquisitionner » les Airbnb sociaux ?

R : Pas directement. Mais nous pouvons saisir le juge pour expulsion (fraude), puis demander au Préfet la réquisition des logements vacants post-expulsion. La Mairie joue un rôle moteur sans forcer. C’est la procédure légale.

Q : 250 €, c’est rentable pour les propriétaires ?

R : Oui. Avec notre subvention de 50%, le loyer couvre l’investissement + charges + génère 1 356 €/an de surplus. Le propriétaire récupère son capital investi en 15 ans tout en ayant un revenu garantit par la Mairie.

Q : Et si le projet fait flopp ?

R : Pas de risque majeur. Même si seulement 50 logements se créent (au lieu de 200), c’est 50 personnes relogées. L’investissement public est amorti en moins de 10 ans. Le modèle est éprouvé (tiny houses, transformations existantes).

Q : Comment empêcher la ghettoïsation de ces logements ?

R : Mixité intentionnelle (étudiants + travailleurs + sans-abri), espaces communs fédérateurs, architecture de qualité, localisation variée, accompagnement social renforcé. Pas de concentration sur un seul secteur.

Q : Quel est le calendrier réaliste ?

R :

2026 : diagnostic + lancement 500 logements
2027-2028 : montée en charge 1 250+1 250 logements/an
Post-2028 : extension progressive vers 2000 – 2500 logements si succès

📌 POUR EN SAVOIR PLUS

Contact programme logement :

Bureau de campagne Pierre Pezzin (PLC)
Courriel : pierrepourunlangagecitoyen@gmail.com
Tél :

Sources et études :

Étude de faisabilité détaillée : [Lien vers rapport complet]
Données AUAT (observatoire toulousain)
Loi n°2025-541 du 16 juin 2025 (transformation bureaux-logements)
Code de la construction et de l’habitation (réquisition, décence)
PLUi-H Toulouse Métropole 2024

Toulouse, novembre 2025 – Mouvement Pour un Langage Citoyen (PLC)

« Un logement digne pour chacun, des prix justes pour tous »